Faire estimer la valeur de ses murs commerciaux est utile dans la perspective d’une revente, d’une cession locative, ou dans la constitution de garantie pour un prêt professionnel. La démarche requiert une approche spécifique impliquant différents facteurs propres au bien. Une opération qui requiert précision et rigueur pour laquelle l’intervention d’un professionnel est incontournable. Décryptage.
Valoriser les murs commerciaux : une démarche multifactorielle
La valeur d’un mur commercial varie selon un certain nombre de critères, parmi lesquels les caractéristiques du local et son emplacement jouent un rôle primordial. Concernant l’état du bâti, il faut savoir qu’un bien nécessitant une rénovation vaut 10 à 30 % moins qu’un local neuf. De même, la construction est mieux valorisée lorsqu’elle respecte les normes. Certaines activités ne peuvent être exercées que dans le respect d’un certain nombre de critères de conformité. Parmi ceux-ci figure l’accessibilité aux personnes avec une mobilité réduite, notamment pour les locaux ERP. La configuration du bien – largeur de vitrine, situation en hauteur ou de plain-pied, proportions et formes, – est également prise en compte dans l’estimation de valeur d’un mur commercial. Enfin, la situation du bâtiment et la qualité de sa desserte par les transports en commun impactent considérablement sa valorisation.
La surface : un élément à part pour déterminer la valeur des murs commerciaux
Tout comme pour un immeuble résidentiel, la surface du bâti intervient de façon notable dans la valorisation des murs commerciaux. Cet aspect détermine la performance du local, ou son exploitabilité, en définissant le type d’activité que l’on peut y exercer. Ici, il faut raisonner en termes de surface utile – par opposition à la surface brute. Elle correspond aux espaces qui peuvent générer du chiffre d’affaires et est estimée en mobilisant des coefficients précis. Les indices les plus élevés correspondent à différents endroits du rez-de-chaussée, à raison de 120 % pour une vitrine à l’angle d’une rue et de 100 % pour la devanture. Plus on avance dans la boutique, plus ce coefficient diminue : l’arrière-boutique et la mezzanine ne représentent respectivement que 25 % de la surface utile. Le sous-sol et les locaux situés au-delà du premier étage correspondent également à des indices de surface utiles assez bas. La valorisation au mètre carré des murs commerciaux est rapportée à leur situation dans une rue particulière de la ville, dans un département ou une région.
Valoriser des murs commerciaux en fonction de l’activité développée
L’exploitation qui est faite des murs commerciaux crée une valeur différente, en lien direct avec le chiffre d’affaires réalisé par l’occupant. Le profil de ce dernier impacte lui-même cet indice de performance. La durée de bail, la capacité du locataire à entretenir le local, la rentabilité et la pérennité de son activité sont autant d’aspects plaidant en faveur d’un CA florissant dans la durée ou plus fluctuant. Cette considération est pertinente pour le propriétaire des murs afin de se projeter dans la capacité de l’occupant à se dispenser de ses charges de location. Dans le cas d’un taux d’effort – soit de ratio loyer/chiffres d’affaires – trop important, certains scénarios à risque peuvent se produire. L’interruption définitive de la perception du loyer consécutive à un redressement judiciaire, la résiliation du bail à l’échéance triennal et la perte temporaire de revenus locatifs dans l’attente d’un nouvel occupant constituent des éventualités.
Recourir à un professionnel pour valoriser ses murs commerciaux
Des services professionnels sont incontournables pour une valorisation pertinente de ses murs commerciaux. Pour ce faire, il convient de s’approcher d’un agent immobilier spécialiste afin de faire établir un avis de valeur. Le professionnel aura besoin d’informations sur l’état des murs à estimer, la date d’achèvement du bâtiment, la surface et l’adresse d’emplacement. Il procède à son estimation en recoupant ces données avec le flux de demandes dans le même secteur et en replaçant l’opération dans le contexte de transactions similaires récentes. Si l’on fait appel à un expert immobilier, il réalise sa démarche en conformité avec les standards et les textes des institutions telles que Tegova. Les services de pré-estimation en ligne constituent des alternatives moins officielles pour avoir une première idée des chiffres en jeu. Même en utilisant ce type de prestation, il y a lieu de fournir des indications très précises sur le bien dont il faut établir la valeur.
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